Tarım Arazilerinde Tiny House Kullanımının Hukuki Boyutu

Bir tiny house karayolunda çekilebilir römork/karavan niteliği taşıyabilir. Bu statü; teknik uygunluk, tescil, plaka, ağırlık ve çekici araç şartları bakımından 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu ve ilgili teknik düzenlemelere tabidir. Ancak aracın karayoluna çıkabilmesi, herhangi bir taşınmazda sürekli barınma veya işletme amacıyla konuşlandırılmasına otomatik izin vermez.

İmar hukuku ünitenin arazi üzerindeki fiilî durumuna bakar. Hareket kabiliyeti ortadan kalkmış, zemine bağlanmış, çevresine veranda/çatı yapılmış, altyapıya sürekli bağlanmış veya bir yerleşke düzeninde kullanılan ünitenin ‘yapı’ ya da ruhsata tabi tesis sayılması gündeme gelebilir. Tarım hukuku ise ünitenin kendisinden çok toprağın kullanım amacının değişip değişmediğini inceler. Bu üç testten birini geçmek, diğer ikisini geçmek anlamına gelmez.

3194 sayılı İmar Kanunu yapı kavramını yalnız betonarme binalarla sınırlamaz; karada ve suda, sürekli veya geçici, resmî veya özel, yeraltı veya yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve sabit/hareketli tesislerini geniş biçimde ele alır. Bu nedenle üreticinin ürünü ‘mobil’ diye adlandırması veya şasi üzerinde teslim etmesi tek başına sonuç belirlemez.

Tekerlerin yere basması, çekme okunun mevcut olması ve kısa sürede başka yere götürülebilme kabiliyeti yapı sayılmama yönünde veri olabilir. Buna karşılık krikolarla uzun süre sabitleme, tekerleri kapatma/sökme, beton veya sürekli platform, veranda, eklenti, perdeleme, peyzaj duvarı ve sürekli altyapı bağlantıları sabit kullanım göstergeleridir. İdare ve mahkeme bütün olguları birlikte değerlendirir.

Tapu kaydında taşınmazın ‘tarla’ yazması, üzerinde otomatik yapılaşma hakkı bulunduğunu göstermez. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin sınıfına ve kullanım amacına göre tarım dışı kullanımı sınırlar. Konut, turizm tesisi, araç parkı, iç yol, otopark, fosseptik ve ortak sosyal alanlar toprağın tarımsal kullanımını fiilen ortadan kaldırıyorsa izin ve eski hâle getirme sorunları doğabilir.

Marjinal tarım arazisi, köy yerleşik alanı, kırsal yerleşim veya plansız alan gibi ifadeler ‘hiç izin gerekmez’ anlamına gelmez. Belediye/il özel idaresi imar görüşü ile il tarım ve orman müdürlüğü görüşü aynı dosyada alınmalı; özel ürün, dikili, mutlak tarım, büyük ova koruma alanı ve toplulaştırma gibi kayıtlar yazılı belgelerle teyit edilmelidir.

Güneş paneli veya taşınabilir su deposu kullanmak ünitenin her durumda geçici olduğu anlamına gelmez. Kullanım süresi, düzenli ikamet, posta/adres ilişkisi, çevre düzeni ve atık yönetimiyle birlikte altyapı bağlantıları fiilî sabitliği gösterebilir. Kaçak kuyu, izinsiz fosseptik, dereye deşarj veya yangın güvenliği eksikliği imar tartışmasından bağımsız idarî yaptırımlara yol açabilir.

Birden çok ünitenin ortak elektrik-su hattına, resepsiyon, havuz, sosyal alan veya iç yola bağlandığı proje; tek bir çekme karavanın geçici parkından farklı değerlendirilir. İdare, projenin bütününde konaklama tesisi, kamp-karavan alanı, toplu yerleşme veya ticarî işletme niteliği arayabilir.

Tiny house projelerinde kullanıcıya bağımsız parsel yerine kooperatif üyeliği, şirket hissesi veya paylı taşınmazda belirli alanı kullanma vaadi sunulabilir. Bu sözleşmeler taraflar arasında borç doğurabilir; fakat tapuda bağımsız mülkiyet yaratmaz ve imar/tarım izinlerinin yerine geçmez. Paylı mülkiyette kullanım, diğer paydaşların hakları ve ortaklığın giderilmesi riski de devam eder.

Satın almadan önce tapu sahibi, takyidatlar, kooperatif ana sözleşmesi, aidat ve çıkış hükümleri, ünitenin kime ait olacağı, tahliye hâlinde söküm/taşıma masrafı ve idarî yaptırımın kime yüklendiği incelenmelidir. ‘Belediye görmez’, ‘ruhsat gerektirmez’ veya ‘yakında imara açılacak’ gibi sözlü beyanlar resmî imar yazısının yerini tutmaz.

Ünite konut niteliğinde ve tek seferde 100 gün veya daha kısa sürelerle turizm amacıyla kiralanıyorsa 7464 sayılı Kanundaki izin rejimi ayrıca gündeme gelebilir. Ancak önce yapının/ünitenin ve arazi kullanımının hukuka uygunluğu çözülmelidir; turizm amaçlı kiralama izni imar veya tarım mevzuatındaki aykırılığı kendiliğinden gidermez.

Projenin kamping, konaklama tesisi veya başka bir turizm işletmesi niteliğinde olması hâlinde farklı belge, ruhsat ve standartlar uygulanabilir. Gelirin vergilendirilmesi, tüketici sözleşmeleri, kimlik bildirimi ve kişisel veri yükümlülükleri de işletme modeline göre ayrıca planlanır.

İmar mevzuatına aykırılık tespitinde yapı tatil tutanağı, mühürleme, ruhsata uygun hâle getirme imkânı, yıkım/kaldırma ve idarî para cezası süreçleri gündeme gelebilir. Tarım dışı kullanımda faaliyetin durdurulması, toprağın eski hâline getirilmesi ve ayrıca idarî yaptırım uygulanması mümkündür. Araç mevzuatına aykırılık ise karayoluna çıkış ve tescil bakımından ayrı sonuç doğurabilir.

Savunma, yalnız ‘tekerlekleri var’ cümlesine dayandırılmamalıdır. Tutanakta ünitenin konumu ve niteliği doğru mu, muhatap malik mi kullanıcı mı, karar yetkili organ tarafından mı alındı, eklentiler ayrı gösterildi mi, eski hâle getirme olanağı tanındı mı ve ceza hesabı gerekçeli mi soruları belgeyle cevaplanmalıdır. Tebliğ tarihi, idarî başvuru ve dava süresinin başlangıcı bakımından kritik olduğundan zarf ve elektronik tebligat kaydı saklanmalıdır.