Kamulaştırmasız El Atma Davası

Fiilî el atmada idare taşınmaza fiziksel olarak girer: yol geçirir, park veya tesis yapar, boru hattı döşer, alanı çevirir ya da malikin zilyetliğini fiilen engeller. Usulüne uygun kamulaştırma ve bedel ödeme süreci tamamlanmadan kalıcı kamu kullanımının kurulması, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale oluşturur. Müdahalenin küçük bir şerit alanda olması da dava hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Hukukî el atmada ise parsel fiziksel olarak işgal edilmeyebilir; imar planında okul, park, yol veya başka kamu hizmetine ayrılması ve uzun süre uygulama yapılmaması malikin yapılaşma, kullanma ve tasarruf imkanlarını ağır biçimde kısıtlayabilir. Bu tür dosya idarî planlama ve uygulama işlemlerine bağlı olduğundan görevli yargı ve ön başvuru rejimi fiilî el atmadan farklılaşır. Bir dosyada iki tür müdahalenin aynı anda bulunması da mümkündür.

Fiilî kamulaştırmasız el atma nedeniyle mülkiyet bedeli veya müdahalenin önlenmesi talepleri kural olarak adlî yargıda görülür; taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesi gündeme gelir. Hukukî el atmada ise uyuşmazlık çoğu kez imar planı ve idarenin uygulamama davranışından doğduğu için idarî yargı yolu değerlendirilir. Bununla birlikte müdahalenin hukukî dayanağı, tarih ve talep sonucu görev ayrımını değiştirebilir.

Davalı, her zaman sahada levhası bulunan kurum değildir. Büyükşehir/ilçe belediyesi, bakanlık, karayolları, su-kanalizasyon idaresi, enerji veya başka bir kamu tüzel kişisi hizmetin mevzuattaki sahibine göre belirlenir. Birden fazla kurumun plan, kamulaştırma ve fiilî kullanım rollerini paylaştığı dosyalarda husumet; kurum yazışmaları, yatırım programı ve tesis kayıtlarıyla açıklığa kavuşturulmalıdır.

Malik, müdahalenin niteliğine göre taşınmaz bedelinin ödenmesini ve bedel karşılığında ilgili kısmın idare adına tescilini; fiilî müdahalenin önlenmesini ve eski hâle getirmeyi; koşulları varsa haksız kullanım dönemine ilişkin ecrimisili talep edebilir. Kamu hizmetinin niteliği ve fiilen geri döndürülebilir olup olmaması, bedel ile müdahalenin önlenmesi seçenekleri değerlendirilirken önemlidir.

Ecrimisil, taşınmazın mülkiyet bedelinden farklı bir kalemdir ve kullanım dönemi, haksızlık/kötü niyet, muhtemel kira-getiri kapasitesi ile süre itirazlarına göre incelenir. Parselin yalnız bir kısmına el atılmışsa kalan bölümün ulaşımı, şekli, yapılaşma veya tarımsal kullanım kabiliyeti azalmış olabilir; bu değer kaybı teknik raporda ayrıca hesaplanmalıdır.

Önce taşınmazın değerleme bakımından arsa mı arazi mi olduğu belirlenir. Arsada talep tarihine veya uygulanacak hukukî rejime uygun değerleme tarihinde gerçekleşmiş, özel amacı olmayan ve karşılaştırılabilir emsal satışlar incelenir. İmar hakkı, cephe, yüzölçümü, ulaşım, altyapı, topografya ve satış tarihi farkları somut gerekçeyle uyarlanır. Belediye emlak vergisi rayici kontrol verisi olabilir; tek başına gerçek piyasa değerini göstermez.

Tarım arazisinde kural olarak net gelir ve kapitalizasyon yaklaşımı; ürün deseni, verim, fiyat, gider ve bölgesel oranlarla uygulanır. Yapılar, ağaçlar ve diğer bütünleyici parçalar ayrıca değerlendirilir. Raporun nihai bir metrekare rakamı vermesi yetmez; kullanılan her emsalin tapu akit tablosu, tarih ve nitelikleri denetlenebilir olmalıdır.

Kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıklarında internette sıkça tek ve kesin bir zamanaşımı süresi verilir. Oysa müdahalenin fiilî/hukukî niteliği, başlangıç tarihi, sürekli olup olmadığı, talep türü, geçmişte yürürlüğe giren geçiş hükümleri ve Anayasa Mahkemesinin iptal kararları sonucu değiştirebilir. Mülkiyet bedeli ile dönemsel ecrimisil talebinin süre analizi de aynı değildir.

Bu nedenle ‘el atma çok eski, artık dava açılamaz’ veya ‘mülkiyet hakkı olduğu için hiçbir süre yoktur’ şeklindeki iki uç yaklaşım da güvenli değildir. Tapu ve hava fotoğraflarından müdahalenin başlangıcı belirlenmeli, her talep kalemi yürürlükteki kanun ve güncel içtihatla ayrı ayrı eşleştirilmelidir.

Fen bilirkişisi müdahale alanını, koordinatını ve toplam parsele oranını; değerleme uzmanı taşınmaz niteliğini ve bedeli; ziraat veya inşaat uzmanı ise gelir, yapı ve bütünleyici parça unsurlarını açıklamalıdır. Uydu görüntüsünün tek başına eklenmesi yeterli olmaz: görüntü tarihi, fiilî kullanım ve kamu hizmetiyle bağlantı kurulmalıdır.

Taraflar rapora itiraz ederken yalnız ‘bedel düşüktür/yüksektir’ demek yerine yanlış emsal, tarih farkı, alan hesabı, imar hakkı, kapitalizasyon verisi ve kalan parça etkisini belgeyle göstermelidir. Çelişkinin ek raporla giderilemeyeceği durumda yeni heyet incelemesi gerekebilir.

Dava açıldıktan sonra idarenin kamulaştırma işlemi başlatması, planı değiştirmesi, taşınmazı tahliye etmesi ya da kullanım alanını genişletmesi uyuşmazlığın konusunu ve talep sonucunu etkileyebilir. Bu gelişmeler otomatik olarak davayı tamamen sona erdirmez; müdahalenin geçmiş dönemdeki sonuçları, bedel ve ecrimisil talepleri ayrıca değerlendirilir.

Güncel tapu ve plan kayıtları yargılama boyunca izlenmeli; devir, ifraz, tevhit veya parselasyon işlemi olduğunda taraf ve parsel bilgileri güncellenmelidir. Kararın infaz edilebilir olması için hüküm fıkrasında taşınmaz bölümü, koordinat, bedel, faiz ve tescil/terkin sonucu tereddüde yer bırakmayacak şekilde kurulmalıdır.