Turizm Amaçlı Kısa Süreli Konut Kiralamaları

Kanun, konutların yerli veya yabancı kişilere tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanmasını kapsar. Tek rezervasyonun süresi esaslı bir göstergedir; platformun merkezi, ödemenin dövizle yapılması veya sözleşmeye ‘sezonluk’ denmesi sonucu tek başına değiştirmez. Konut dışı alanlar, otel/pansiyon niteliğindeki tesisler ve gerçek uzun süreli kira ilişkileri kendi mevzuatları içinde ayrıca değerlendirilir.

Sınırı biçimsel olarak aşmak güvenli liman değildir. Aynı konut için bir yıl içinde ilk sözleşme tarihinden itibaren 100 günden uzun süreli sözleşmelerin olağan dışı sıklıkta kurulması, Kanundaki özel yaptırım hükmünü gündeme getirebilir. Sözleşme başlığı kadar fiilî teslim, konaklama döngüsü, ilan takvimi ve ödeme kayıtları birlikte incelenmelidir.

İzin, konut kiraya verilmeden önce alınır ve her bağımsız bölüm bakımından ayrıca değerlendirilir. Tapu niteliği, hak sahibi, hissedarlar, temsil yetkisi, yapı ve yönetim bilgileri güncel belgelerle doğrulanır. Başvuru sahibinin malik olmaması veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak/temsil ilişkisi bulunması hâlinde yetkinin Kanun ve ikincil düzenlemeye uygunluğu özel olarak kontrol edilir.

Aynı bina ya da site içinde bir kişi adına birden çok konut için izin isteniyorsa sayısal sınırlar, işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile bina/site kararları ayrıca gündeme gelebilir. Bu nedenle tek konut için hazırlanmış örnek başvuru dosyası, çoklu portföy işletmesine aynen uygulanmamalıdır.

Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalarda turizm amaçlı kiralama izni için, kural olarak binadaki bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verdiği karar aranır. Birden çok bloktan oluşan sitelerde hangi malik grubunun karar vereceği; bağımsız bölümün bulunduğu bina, yönetim planı ve ortak tesis yapısı üzerinden belirlenir. Kararın yalnız toplantı tutanağına yazılması değil, yetkili kişilerce ve doğru bağımsız bölümü kapsayacak biçimde alınması önemlidir.

Yüksek nitelikli konutlara ilişkin özel rejim, pazarlama dilindeki ‘rezidans’ ifadesine dayanmaz. Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin veren hüküm, ortak hizmetler ve mevzuattaki nitelikler aranır. Müstakil konut, site içindeki villa veya rezidans gibi modellerde istisna bulunduğu düşünülüyorsa başvuru belgesine ve güncel Yönetmelik hükmüne dayalı somut gerekçe kurulmalıdır.

İzinli konutun nitelikleri yalnız dekorasyon düzeyiyle ölçülmez. Uyuma alanı ve kapasite, sıcak-soğuk su, yangın ve güvenlik donanımı, temizlik, bakım, temel kullanım ekipmanı ve konuk bilgilendirmesi Yönetmelik çerçevesinde denetlenebilir. Kapasite hesabı oda ve yatak düzenine göre yapılır; ilânda kapasiteyi aşan kullanım önerilmesi de risk yaratır.

İzin belgesine bağlı plaketin görünür şekilde bulundurulması ve konaklayanların kimlik bilgilerinin ilgili sisteme bildirilmesi ayrı yükümlülüklerdir. Kimlik verisi toplamak sınırsız saklama yetkisi vermez. KVKK kapsamında aydınlatma, amaçla sınırlılık, erişim güvenliği, saklama süresi ve veri imhası işletme prosedürünün parçası olmalıdır.

Turizm amaçlı kiralama ilânlarında izin belgesi numarası ve mevzuatın zorunlu kıldığı konut bilgileri açıkça gösterilmelidir. Konum, kapasite, fiziksel nitelik ve sunulan hizmetler gerçeğe uygun olmalı; tüketiciyi yanıltacak unvan, yıldız, sertifika veya tesis türü kullanılmamalıdır. İzin sahibi ile platform hesabı, tahsilat sahibi ve sözleşmedeki kiraya veren arasında açıklanamayan farklılıklar denetimde ayrıca sorun doğurabilir.

Platformların ilânı yayına alması veya rezervasyonu işleme koyması, izin sahibinin kamu hukuku yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz. İlan sürümleri, izin numarasının gösterildiği ekranlar, rezervasyon tarihleri, iptal/iade kayıtları ve platform komisyon belgeleri düzenli arşivlenmelidir.

7464 kapsamındaki izin belgesi turizm amaçlı kiralama faaliyetinin idarî ön koşuludur. Gelirin gayrimenkul sermaye iradı mı yoksa ticarî kazanç mı olduğu; faaliyetin devamlılığı, organizasyon yapısı ve konaklamaya ek hizmetler üzerinden vergi mevzuatına göre ayrıca sınıflandırılır. Danıştay’ın yürütmenin durdurulması kararları da izin belgesinin tek başına otomatik vergi sınıflandırması yaratamayacağı tartışmasına ilişkindir; her olayın fiilî yapısı incelenir.

Benzer şekilde belediye işyeri ruhsatı, site yönetim planı, yangın, tüketici hukuku, kişisel veri ve kolluk kimlik bildirimi kuralları birbirinin yerine geçmez. Bir makamdan alınan olumlu yazı, diğer mevzuat bakımından genel muafiyet olarak yorumlanmamalıdır.

İzinsiz kiralama, izin numarasız ilân, gerçeğe aykırı tanıtım, kapasite ihlali, odaların ayrı kiralanması, bilgi-belge sunmama veya faaliyetin mevzuata aykırı sürdürülmesi farklı yaptırım nedenleridir. Para cezaları yeniden değerleme nedeniyle yıllara göre değişebildiğinden, internetteki eski sabit tutarlar yerine fiil ve karar tarihindeki güncel rakam kontrol edilmelidir.

Yaptırım tebliğ edildiğinde önce işlemi tesis eden makam, muhatap, isnat edilen fiil, denetim delili ve tebliğ tarihi çıkarılır. Düzeltilebilir eksiklik için süre verilip verilmediği, aynı eylem nedeniyle mükerrer ceza bulunup bulunmadığı ve izin iptalinin ölçülülüğü değerlendirilir. İtiraz veya dava süresi işlem türüne göre değişebileceğinden tebliğ zarfı dahil bütün belgeler korunmalıdır.