Kira Tespit Davası: Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede bir artış maddesi bulunsa bile, yenilenen dönemdeki artış önceki kira yılının on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranını aşamaz. İlk beş yıl içinde tarafların geçerli bir artış anlaşması yoksa hâkim, yine bu üst sınırı geçmemek üzere kiralananın durumunu ve hakkaniyeti değerlendirerek bedeli belirler. Bu aşamada sırf çevredeki yeni kiralamalar çok yükseldi diye doğrudan serbest piyasa bedeline geçilemez.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde inceleme genişler. Hâkim; on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişimini, taşınmazın somut durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte dikkate alır. Böylece endeks verisi önemini korur fakat tek başına sonucu belirlemez. Beş yıllık eşik hesaplanırken sözleşmenin imza tarihi kadar kira başlangıcı, ilk süre, yenilemeler ve varsa sözleşme devri gibi olgular da dosyadan doğrulanmalıdır.

Kira bedelinin tespiti davası hukukî yarar bulunduğu sürece açılabilir. Ancak davanın açılabildiği tarih ile mahkemenin belirlediği bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı aynı soru değildir. Kural olarak dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa belirlenen bedel yeni dönem başından geçerli olur. Aynı sürede kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmışsa, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılarak başlangıca etki korunabilir.

Sözleşmede yeni kira dönemlerinde artış yapılacağına ilişkin geçerli bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenecek bedelin dönem başından uygulanması gündeme gelebilir. Her üç ihtimalde de sözleşme maddesi, bildirimin içeriği ve ispatlanabilir tebliğ tarihi ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Arabuluculuk başvurusu sırasında sürelerin işlemesine ilişkin kanun hükmü de takvime dahil edilmeli; başvuru, son tutanak ve dava tarihleri tek çizelgede gösterilmelidir.

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümü dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Kira tespiti talebiyle mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk bürosuna başvurulması ve anlaşamama hâlinde son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Başvuruda yalnız ‘kira uyuşmazlığı’ denmesi yerine, hangi taşınmaz ve hangi yenileme dönemi için kira bedelinin tespitinin istendiği anlaşılır biçimde belirtilmelidir.

Arabuluculuk, bilirkişi incelemesinin yerini tutmaz; taraflara dönem, bedel, artış yöntemi, ödeme tarihi ve farkların tasfiyesi konusunda uygulanabilir bir anlaşma kurma imkânı verir. Görüşmeler gizlidir. Müzakere içeriğinin daha sonra delil olarak kullanılabileceği varsayımıyla hareket edilmemeli; buna karşılık son tutanakta uyuşmazlığın kapsamının dava şartını karşılayacak açıklıkta olması sağlanmalıdır.

Kira ilişkisinden doğan kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetki ise genel ve sözleşmenin ifa yeri kurallarıyla birlikte değerlendirilir; yalnız taşınmazın bulunduğu yerin her durumda tek yetkili yer olduğu varsayılmamalıdır. Davanın malik, kiraya veren veya kiracı tarafından açılması; birden fazla kiraya veren, kiracı, paylı mülkiyet ya da temsil ilişkisi bulunması hâlinde taraf teşkili ayrıca incelenir.

Mahkeme tarafların ileri sürdüğü talep sonucu ile bağlıdır. Bu nedenle ‘emsal bedelin tespiti’ gibi açık uçlu bir ifade yerine istenen aylık bedel, para birimi, brüt/net ve vergi dahil/haric nitelik ile başlangıç dönemi açıkça kurulmalıdır. Yargılama sırasında piyasa yükselse bile talep sınırı kendiliğinden aşılmaz; usul hukukunun talep artırımı, ıslah ve belirsiz alacak tartışmaları somut dosyaya göre değerlendirilmelidir.

Emsal, yalnız aynı semtte bulunan herhangi bir taşınmaz değildir. Kira başlangıç tarihi talep dönemine yakın, kullanım türü aynı, fiziksel ve ekonomik özellikleri karşılaştırılabilir ve bedeli gerçekten uygulanmış sözleşmeler daha güçlü emsallerdir. İnternet ilanları çoğu zaman pazarlık öncesi talep fiyatını gösterir; taşınmazın o bedelle ve o tarihte kiralandığını kanıtlamadıkça tek başına gerçekleşmiş emsal sayılmaz.

Konutlarda net alan, oda sayısı, kat, cephe, asansör, otopark, bina yaşı, manzara, deprem güvenliği iddiasına dayanak kayıtlar, yenilenme durumu ve toplu ulaşım; işyerlerinde bunlara ek olarak cadde görünürlüğü, yaya trafiği, ruhsat kullanım alanı, vitrin, depo, baca ve faaliyet kısıtları önem kazanır. Emsal sözleşmedeki aidat, stopaj veya KDV düzeni ile dava konusu bedelin aynı ekonomik büyüklüğü ifade edip etmediği de açıklanmalıdır.

Mahkeme çoğunlukla yerinde keşif ve gayrimenkul değerleme bilgisine sahip bilirkişi heyetinden yararlanır. Raporun yalnız ortalama metrekare hesabı yapması yeterli değildir. Taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedel ile mevcut kira ilişkisinin koşulları ayrıştırılmalı; emsallerin neden uygun olduğu ve farkların sonuca nasıl yansıtıldığı açıklanmalıdır.

Uygulamada mevcut kiracının uzun süredir taşınmazda bulunması hakkaniyet değerlendirmesinde dikkate alınabilir. Ancak kanunda her dosyaya uygulanacak sabit bir ‘eski kiracı indirimi’ oranı yoktur. İndirimin gerekip gerekmediği ve seviyesi; emsaller, taşınmazın boş kiralama değeri, kira ilişkisinin özellikleri ve güncel içtihat yaklaşımıyla gerekçelendirilmelidir. Yüzdeyi otomatik kabul etmek de tamamen yok saymak da denetlenebilir karar gerekçesinin yerini tutmaz.

Kira tespiti, olağan yenileme düzeninde yeni dönemin bedelini belirler. Kira uyarlaması ise sözleşmeden sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemez gelişmelerin edimler arasındaki dengeyi aşırı bozduğu iddiasına dayanır; sıradan piyasa yükselişi her zaman uyarlama sebebi olmaz. Sözleşmedeki artış maddesinin uygulanmasıyla hesaplanabilen ve vadesi gelmiş farkların tahsili de tespit talebinden farklıdır.

Yanlış dava türü seçimi; arabuluculuk kapsamından talep sonucuna, delilden hükmün başlangıç tarihine kadar bütün dosyayı etkileyebilir. Önce amaç belirlenmelidir: gelecek/yenilenen dönem bedelini tespit etmek mi, olağanüstü değişim nedeniyle sözleşmeyi uyarlamak mı, yoksa zaten belirli ve muaccel kira farkını tahsil etmek mi? Birden fazla talep varsa usulen birlikte ileri sürülüp sürülemeyeceği ayrıca incelenir.

Taşınmazı sonradan edinen kişinin kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmesi, tespit istenen dönem ve önceki bildirimlerin etkisi tapu edinim tarihiyle birlikte incelenir. Birden çok malik veya kiracı bulunduğunda zorunlu dava arkadaşlığı, pay oranı, temsil ve talebin bölünüp bölünemeyeceği konusunda dosyaya özgü değerlendirme gerekir.

Yabancı para üzerinden kurulan sözleşmelerde TBK 344’ün özel hükmü ve dövizle sözleşme yapma sınırlamaları; kiracı tarafından yapılan kapsamlı tadilatlarda ise masrafın kime ait olduğu, kira karşılığı sayılıp sayılmadığı ve taşınmazın mevcut değerine katkısı incelenir. Bu başlıklar standart emsal tablosuna bir satır eklemekle çözülemez; sözleşme belgeleri ve fiilî durum birlikte değerlendirilmelidir.